Vragen over bouwen, verbouwen en vergunningen

Bij ons is een eerste kennismakingsgesprek vrijblijvend en kosteloos. Wij leren elkaar kennen, bespreken uw bouwproject en uw verwachtingen, tonen enkele vergelijkbare projecten en leggen onze manier van werken uit aan de hand van een concreet dossier. U krijgt daarbij een prijsopgave van zowel het gebouw als ons ereloon.

Meer daarover op Contact

Naast de info over de bouwplaats (ligging, afmetingen, bouwvoorschriften), wat we eventueel ook zelf kunnen opvragen of terugvinden, is het voor ons gemakkelijk wanneer u een mood-board maakt, met (Pinterest-)foto’s van zaken die u wel en niet graag ziet. Zo kunnen wij bij het opmaken van het ontwerp maximaal rekening houden met uw wensen.

Meer daarover op Contact

Dat hangt af van de bestemming van uw perceel. In woongebied of in een verkaveling bouwt u zoals elders, al gaat de overheid bij de vergunning na of uw project gevolgen heeft voor het Europees beschermde natuurgebied. Staan er bomen op uw grond, dan moet vooraf duidelijk zijn of het bos is in de zin van het Bosdecreet, want dan zijn rooien en compenseren aan strenge regels gebonden. Ligt uw woning zelf in bos- of natuurgebied, dan is ze zonevreemd in ruimtelijk kwetsbaar gebied: verbouwen binnen het bestaande volume kan, uitbreiden en herbouwen niet. Laat het nakijken voor u koopt.

Meer daarover op Beernem

Is de woning hoofdzakelijk vergund en niet verkrot, dan mag u ze overal verbouwen binnen het bestaande volume. Buiten ruimtelijk kwetsbaar gebied en recreatiegebied mag u ze ook uitbreiden tot 1.000 m³, of herbouwen op dezelfde plaats, met een overlap van minstens drie vierde. Het aantal woningen blijft gelijk; een zorgwoning mag wel. Een ruimtelijk uitvoeringsplan kan die mogelijkheden aanvullen of, bij herbouw, strenger maken. Wij zoeken uit wat er vergund is en wat er voor uw perceel geldt.

Meer daarover op Beernem

De ruimtelijke uitvoeringsplannen staan op het geoloket van de provincie West-Vlaanderen, de oudere bijzondere plannen van aanleg in het Vlaamse register van plannen. Een verkaveling vindt u in uw eigendomsakte of bij de gemeente. Zekerheid geeft een stedenbouwkundig uittreksel, of een stedenbouwkundig attest voor een concreet plan. Wij zoeken dat voor u op en bespreken een ontwerp vooraf met de dienst Omgeving, zodat u weet waar u aan toe bent voor de aanvraag vertrekt.

Meer daarover op Beernem

Nauwelijks. De regels voor vergunningen, meldingen, vrijstellingen en de verplichte architect zijn Vlaams en dus dezelfde als in Brugge of Damme. Wat verschilt, zijn de plannen: het gewestplan, de ruimtelijke uitvoeringsplannen en de verkavelingen die voor uw perceel gelden. Maldegem heeft bovendien geen eigen gemeentelijke bouwverordening. Wij werken aan beide kanten van de provinciegrens en zoeken op voorhand uit welk plan voor uw perceel geldt.

Meer daarover op Maldegem

In woongebied of in een verkaveling bouwt u zoals elders, al gaat de overheid bij de vergunning na of uw project gevolgen heeft voor het Europees beschermde bos- en heidegebied. Staan er bomen op uw grond, dan moet vooraf duidelijk zijn of het bos is in de zin van het Bosdecreet. Ligt uw woning zelf in bos- of natuurgebied, dan is ze zonevreemd in ruimtelijk kwetsbaar gebied: verbouwen binnen het bestaande volume kan, uitbreiden en herbouwen niet. Laat het nakijken voor u koopt.

Meer daarover op Maldegem

Niet zichtbaar. De Knokse bouwverordening wil dat technische installaties zoals een warmtepomp, airco of verluchting niet zichtbaar zijn van buitenaf: ze staan in het gebouw of binnen het dakprofiel. Bij een verbouwing kan een uitzondering, op het dak van het gelijkvloers, ingekapseld, op minstens 2 meter van de buren en binnen de geluidsnormen. Dat Vlaanderen een warmtepomp vrijstelt van vergunning, verandert daar niets aan: vrijgestelde werken mogen niet ingaan tegen een gemeentelijke verordening. Wij zoeken bij het ontwerp meteen een plek, in een technische ruimte, een kelder of achter een dakopbouw.

Meer daarover op Bouwen en verbouwen in Knokke-Heist

Slopen is in de hele gemeente verboden van 15 juni tot de laatste zondag van augustus. In de toeristische zone langs de kust zijn hinderlijke werken bovendien verboden van de eerste zaterdag van juli tot de laatste zondag van augustus, en het hele jaar door van vrijdag 22 uur tot maandag 7 uur en op feestdagen. In juli en augustus mag er daar enkel van 8 tot 18 uur gewerkt worden. Een uitzondering kan enkel met een besluit van de burgemeester. Wij houden er rekening mee bij de planning, zodat de sloop voor half juni gebeurt en de zomer de werf niet stillegt op een slecht moment.

Meer daarover op Bouwen en verbouwen in Knokke-Heist

Dat hangt af van het RUP of BPA waarin uw perceel ligt: bebouwde oppervlakte, bouwvrije afstanden, bouwhoogte, dakvorm en materialen verschillen per deel van de wijk. Daarnaast beoordeelt de gemeente sinds 2024 elke aanvraag ook aan de hand van een beleidsnota over Het Zoute: geen afwijkingen op oppervlakte of afstanden, een speels volume met verschillende kroonlijsthoogtes, bescheiden daken en het bewaren van het duinenreliëf en de waardevolle bomen. Wie de voorschriften tot het uiterste wil benutten, loopt in Het Zoute vaak vast. Wij zoeken eerst uit wat voor uw perceel geldt, en tekenen dan een ontwerp dat er past en vergund raakt.

Meer daarover op Bouwen en verbouwen in Knokke-Heist

Voor een hoogstammige boom, met een stamomtrek van minstens 1 meter op 1 meter hoogte, hebt u in principe een vergunning nodig. U bent vrijgesteld als de boom op hoogstens 15 meter van uw vergunde woning staat, niet in een bos of in woonparkgebied ligt en geen plan of verordening het verbiedt. Hoort de boom bij een bos, dan gelden de regels van het Bosdecreet, met soms een compensatie. Twijfelt u, vraag het na voor u zaagt. Bij een bouwproject nemen wij het vellen en heraanplanten meteen mee in de aanvraag.

Meer daarover op Oostkamp

Oostkamp heeft sinds 2016 een eigen verordening op de woonkwaliteit: een minimale oppervlakte per woning (52 m² met één slaapkamer, 70 m² met twee, 94 m² met drie), een eigen berging, een tuin of terras van minstens 5 m², twee fietsplaatsen per woning, collectief groen en een gemeenschappelijke buitenruimte. Daarbij komen 1,25 parkeerplaats per woning, of 1,33 in het centrum. Een BPA, RUP of verkaveling gaat voor en kan strenger zijn. Wij rekenen het aantal woningen uit dat op uw perceel echt haalbaar is, voor u een bod doet of een plan laat tekenen.

Meer daarover op Oostkamp

Een zorgwoning in een bestaande woning kan: een ondergeschikte wooneenheid van hoogstens een derde van het volume, voor hoogstens twee 65-plussers of hulpbehoevende personen. Ze telt in Oostkamp niet als extra woning voor de parkeernormen, en binnen het bestaande volume volstaat een melding via het omgevingsloket. Wilt u twee volwaardige woningen onder één dak, zoals een kangoeroewoning in nieuwbouw, dan gaat het om een meergezinswoning met een vergunning, en gelden de regels voor appartementen. Wij bekijken samen welke vorm bij uw situatie past.

Meer daarover op Oostkamp

Sinds 1 augustus 2026 toetst de gemeente elke aanvraag aan het woonomgevingsplan. Het is geen verordening, maar een beleidskader voor de goede ruimtelijke ordening: per zone staat erin wat mogelijk en wenselijk is, en het geeft richtlijnen zoals bij voorkeur twee bouwlagen en een dakverdieping, 3 tot 4 meter tot de zijperceelsgrens, een tuin van minstens 8 meter diep en een voortuin die voor de helft groen blijft. Voor een eengezinswoning verandert er weinig als ze past in de straat. Bij meer woningen op één perceel is een vooroverleg met de gemeente noodzakelijk. Wij toetsen een schets eerst aan het plan, zodat u niet tekent voor een ontwerp dat niet vergund raakt.

Meer daarover op Jabbeke

Bij een nieuwe eengezinswoning twee, waarvan minstens één garage of overdekte standplaats; bij de herbouw van een rijwoning op de rooilijn met een gevel tot 11 meter is er geen verplicht. Bij een appartementsgebouw 1,5 per woning, één bezoekersplaats per vijf woningen en één overdekte fietsplaats per woning. Vanaf 10 parkeerplaatsen moet het parkeren onder de grond. Een ontbrekende parkeerplaats kost een belasting. Wij rekenen het aantal plaatsen uit bij het eerste ontwerp, want het bepaalt mee hoeveel woningen er op een perceel passen.

Meer daarover op Jabbeke

Dat hangt af van de zone in het woonomgevingsplan en van het plan of de verkaveling waarin uw perceel ligt. De gemeente wil de dorpen leefbaar houden en kijkt of een project past in de straat: bij voorkeur twee bouwlagen en een dakverdieping, genoeg groen, en parkeren onder de grond vanaf 10 plaatsen. Tussenvormen zoals schakelwoningen of een zorgwoning kunnen soms beter passen dan een klassiek appartementsgebouw. Voor meer dan één woning is een vooroverleg met de gemeente noodzakelijk. Wij bereiden dat voor en zoeken mee naar de vorm die er past.

Meer daarover op Jabbeke

Enkel als ze niet zichtbaar zijn vanaf de straat of een ander openbaar domein, en met een vergunning. Panelen die wel zichtbaar zijn, worden in de binnenstad en in de dorpskernen van Lissewege en Dudzele niet vergund. Een soepelere houding van de stad uit 2022 hield in 2024 geen stand bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Een plat dak achter een borstwering of een dakvlak aan de tuinzijde biedt soms een uitweg. Dat bekijken wij graag mee.

Meer daarover op Bouwen en verbouwen in Brugge

Voor een hoogstammige boom, ook een knotwilg, hebt u in Damme een vergunning nodig. Dat staat in een Damse verordening uit 1977; fruitbomen vallen erbuiten. Voor hagen, houtkanten en houtwallen rond uw woning geldt hetzelfde sinds 1995: rooien vraagt een vergunning, gewoon snoeien niet. Ook bomen planten langs de straat vraagt een vergunning. Bij een bouwproject nemen wij het kappen en heraanplanten meteen mee in het dossier.

Meer daarover op Bouwen en verbouwen in Damme

Ja. De stad Brugge geeft, binnen haar budget, een premie voor houten buitenschrijnwerk in de werelderfgoedzone en voor panden op de inventaris van het bouwkundig erfgoed: 30 % voor nieuw schrijnwerk naar historisch model, 50 % voor de restauratie van waardevol bestaand schrijnwerk, met een maximum van 6.000 euro. Nieuw schrijnwerk komt enkel in aanmerking aan een gevel die zichtbaar is vanaf de straat. Vraag de premie aan voor u iets bestelt: werken die al begonnen zijn, ook in het atelier van de schrijnwerker, komen niet meer in aanmerking. De aanvraag gaat naar de dienst monumentenzorg en erfgoedzaken, met detailtekeningen en een offerte van de schrijnwerker. Voor een beschermd monument bestaan er Vlaamse premies.

Meer daarover op Bouwen en verbouwen in Brugge

Het stadje binnen de vesting is een beschermd stadsgezicht. Aan de buitenkant kijkt het agentschap Onroerend Erfgoed mee: voor een nieuw dak, nieuwe ramen of een andere gevelafwerking doet u, ook zonder vergunning, eerst een melding bij het agentschap, en een vergunningsaanvraag gaat er voor advies naartoe. Binnen kan veel vrij, maar wie aan dragende delen raakt, doet ook daarvoor een melding. Staat uw woning zelf beschermd als monument, dan zijn de regels strenger. Laat het nakijken voor u plannen maakt; wij zoeken het voor u uit.

Meer daarover op Bouwen en verbouwen in Damme

Ja, maar de Concessie is een beschermd dorpsgezicht met een beheersplan. Elke aanpassing aan de buitenkant meldt u eerst aan de gemeente, die nagaat of er een toelating van Onroerend Erfgoed nodig is. Vraagt u een vergunning aan, dan gaat de aanvraag voor advies naar het agentschap. Een andere kleur aan de gevel vraagt altijd een toelating, en schrijnwerk in kunststof of aluminium past er niet. Binnen hebt u meer vrijheid, zolang u niet aan de structuur raakt. Daarnaast geldt het BPA De Haan Concessie, met eigen voorschriften. Wij lezen beide voor u na voor we beginnen te tekenen.

Meer daarover op De Haan

In de toeristische zone geldt van 1 juni tot en met 15 september een volledig bouwverbod, ook voor hinderlijke werken waarvoor geen vergunning nodig is. Van 1 juli tot en met 31 augustus mogen er bovendien geen bouwmaterialen op de openbare weg staan. Een uitzondering kan enkel met een gemotiveerde toestemming van de burgemeester. Reken daar vanaf het begin mee. Wij plannen de werf zo dat het zware werk tussen half september en eind mei gebeurt.

Meer daarover op De Haan

Ja, dat kan. Omdat de Concessie sinds 2022 een goedgekeurd beheersplan heeft, kunnen eigenaars bij Onroerend Erfgoed een erfgoedpremie aanvragen voor het onderhoud, het herstel en de herwaardering van de typische kenmerken van hun woning, zoals het schrijnwerk, het dak of de gevel. Het beheersplan loopt tot 2046. De premie vraagt u aan voor de werken beginnen. Wij stemmen het ontwerp af op het beheersplan, zodat de werken er ook voor in aanmerking komen.

Meer daarover op De Haan

Nee. Wij werken in de hele regio: Brugge, Damme, Knokke-Heist, Oostkamp, Beernem, Jabbeke en De Haan. Sijsele is waar ons bureau staat, niet de grens van ons werkgebied.

Meer daarover op Architect in Sijsele

Ja. Damme is sinds de fusie een uitgestrekte gemeente: naast Damme zelf horen Sijsele, Moerkerke, Oostkerke, Lapscheure, Hoeke en Vivenkapelle erbij. Onze zeven Damse projecten liggen verspreid over die dorpen. Dat is meer dan een opsomming, want de voorschriften lopen sterk uiteen. Sijsele ligt op zandgrond tegen Brugge aan en bouwt als een gewone woonkern. De polderdorpen — Oostkerke, Moerkerke, Lapscheure en Hoeke — liggen in open landschap: daar wegen de adviesinstanties zwaar, is er vaak geen riolering, en telt de inplanting in het zicht van de weg mee. In Damme zelf weegt het historische karakter van de kern mee in wat er mag. Wij werken in al die dorpen, en wij weten per dorp welke dienst of instantie u tegenkomt.

Meer daarover op Bouwen en verbouwen in Damme

Eerst de architect. Vóór er een prijs op iets kan staan, moet vastliggen wat er komt en wat er mag: wat draagt, wat u aan de gevel mag wijzigen, en of uw plan binnen uw budget haalbaar blijft. Dat werk gebeurt op papier, waar wijzigen nog niets kost. Pas daarna kan een aannemer een prijsofferte maken op basis van ons bestek en meetstaat, en dan zijn hun offertes ook vergelijkbaar.

Meer daarover op Renovatie met een architect in Brugge

Aan de kust dient meer rekening gehouden te worden met het agressievere (zee)klimaat. Daken dienen ontworpen en bestand te zijn voor een hogere windklasse, aluminium ramen hebben een pre-anodisatie nodig (binnen 10 km van de kust) als bescherming tegen corrosie (chloriden in de lucht), en de detaillering van houten ramen is extra belangrijk om geen tocht te hebben. Ook glazen balustrades en dergelijke dienen bestand te zijn tegen hogere winddrukken.

Meer daarover op Bouwen en verbouwen in Knokke-Heist

Voor werken waarvoor een omgevingsvergunning nodig is, verplicht de wet een architect: nieuwbouw, een uitbreiding, een dakkapel, een extra woning. Sinds 5 september 2026 ook voor werken aan de stabiliteit, zoals een draagmuur of een nieuwe muuropening, zelfs als daar geen vergunning voor nodig is. Een nieuwe keuken, nieuwe ramen of isolatie tot 26 cm kunnen in de meeste gemeenten zonder. In de Brugse binnenstad en voor een pand op de inventaris van het bouwkundig erfgoed vragen meer werken een vergunning, zoals nieuwe ramen of een andere dakbedekking. Twijfelt u? Bel ons voor u iets begint. Een kort gesprek is kosteloos en voorkomt dat u werken laat uitvoeren die achteraf geregulariseerd moeten worden. Alles op een rij in onze gids: Wanneer is een architect verplicht bij een verbouwing?.

Meer daarover op Bouwen en verbouwen in Brugge

Wij zijn een klein team, en dat is een keuze. De persoon die uw plannen tekent, is ook de persoon die u aan de telefoon krijgt en die op uw werf komt kijken. U wordt niet doorverwezen naar een dossierbeheerder die uw project niet kent.

Meer daarover op Architect in Sijsele

De polders hebben unieke zichten, maar liggen soms in overstromingsgevoelig gebied. Vaak zijn de panden afgelegen van de weg, in de nabijheid van grachten of waterlopen, en is er geen riolering (plaatsen van een waterzuivering verplicht). Vaak is de bouwplaats gelegen in (waardevol) agrarisch gebied, vogelrichtlijngebied (geen bomen verwijderen in het broedseizoen), waardoor veel adviezen nodig zijn (agentschap natuur en bos, de Kustpolder, Agentschap landbouw en visserij, Vlaamse Milieumaatschappij) enzovoort. Die adviezen kosten tijd, dus vragen wij ze zoveel mogelijk parallel aan.

Meer daarover op Bouwen en verbouwen in Damme

Bij een renovatie werkt u met wat er staat, en dat geeft pas zijn geheimen bloot als de eerste muur open is. Verrassingen bestaan dus, maar de duurste komen bijna altijd uit een dossier dat te snel gestart is. Onderzoek vooraf is belangrijk. Een vloertegel uitkappen, een stukje gyproc van tegen het dak wegnemen, leert al snel of er wel of niet een betonnen vloerplaat aanwezig is, en/of het onderdak asbesthoudend is en of er voldoende isolatie zit. Bij renovatie komen we daar ook eerst steeds ter plaatse om de bestaande toestand te bekijken, inspecteren en te evalueren, voor we aan het project beginnen.

Meer daarover op Renovatie met een architect in Brugge

Ja. Sijsele ligt op een half uur van Knokke, en wij komen persoonlijk op de werf. Na elk bezoek krijgt u een verslag, zodat u weet wat er is vastgesteld en wat er is afgesproken. Wij werken bewust in een straal van ongeveer een uur rond ons bureau. Dat is geen willekeurige grens: verder weg wordt de werfopvolging oppervlakkig, en daar heeft niemand iets aan.

Meer daarover op Bouwen en verbouwen in Knokke-Heist

Wij zijn architect. Dat betekent dat wij ontwerpen, de vergunning aanvragen en de werf opvolgen in uw belang — maar wij bouwen niet zelf en verkopen geen totaalrenovaties. Zoekt u iemand die de werken uitvoert, dan zoekt u een aannemer. Wij werken samen met aannemers uit de regio, en op onze plannen kunnen zij vergelijkbare prijzen maken, waardoor u offertes krijgt die u werkelijk naast elkaar kan leggen.

Meer daarover op Bouwen en verbouwen in Brugge

Beter niet, want dan staan we misschien op een werf. U kan ons steeds bereiken tijdens de kantooruren per telefoon of via mail. We plannen dan graag een afspraak in bij ons op kantoor.

Meer daarover op Architect in Sijsele

Contacteer ons vooraf — dit is het dossier waar de meeste verrassingen in zitten. Eerst moet de bestaande toestand vastliggen. Is de woning vergund? Wordt ze vergund geacht omdat ze zeer oud is? Staat ze gekend als woning of als vakantiewoning, want daar geldt andere wetgeving voor. Heeft ze nog een landbouwfunctie of is ze al zonevreemd gemaakt? En welke bijgebouwen zijn vergund — dat een schuur op het kadasterplan staat, betekent niet dat ze vergund is. Ligt dat vast, dan mag een zonevreemde woning verbouwd of herbouwd worden tot 1000 m³. Bij herbouw moet de nieuwe inplanting voor 75% overlappen met de bestaande. Waterinfiltratie en verhardingen wegen daarbij zwaar. Laat dit uitzoeken vóór u koopt, zodat u niet eindigt met een stuk landbouwgrond voor de prijs van een hoeve.

Meer daarover op Bouwen en verbouwen in Damme

Wordt een woning volledig gestript, met nieuwe ramen en een nieuw dak, dan blijft er van de bestaande constructie nog maar 10 à 15% aan waarde over — de rest bouwt u opnieuw. Die restwaarde wordt stelselmatig te hoog ingeschat. In de praktijk is verbouwen daardoor vaak maar zo'n 10% goedkoper dan nieuwbouw. Het btw-verschil kan dat groter maken, tenzij u in aanmerking komt voor slopen en herbouwen aan het verlaagde tarief.

Meer daarover op Renovatie met een architect in Brugge

Wij bouwden al heel wat appartementen, bv. een modern appartementsblok van 13 (meestal 3-slaapkamer) appartementen, volledig onderkelderd met garages. Ook andere projecten in Nieuwpoort, Westende, Middelkerke, behoren tot ons portfolio. Wij besteden hier uiteraard extra belang aan de wetgeving rond brandveiligheid en akoestische eigenschappen van het gebouw en tussen de appartementen onderling.

Meer daarover op Bouwen en verbouwen in Knokke-Heist

We bouwen zowel in de Brugse binnenstad als erbuiten (zoals Kristus-Koning, Sint-Jozef, Sint-Pieters, Assebroek, Sint-Andries, Sint-Michiels, Sint-Kruis, Koolkerke, Dudzele, Lissewege en Zeebrugge). Gezien de binnenstad UNESCO-zone is, dient hier overlegd te worden met de dienst erfgoed, stedenbouw en monumentenzorg. Buiten de ring van Brugge is dit niet of minder van toepassing.

Meer daarover op Bouwen en verbouwen in Brugge

Premies wegen pas werkelijk mee wanneer het gezamenlijk bruto-inkomen onder de grens blijft die de Vlaamse overheid jaarlijks vastlegt. Reken er dus niet op bij het opmaken van uw budget en let erop dat men naar uw aanslagjaar van twee jaar terug kijkt, wat vooral verrast bij wie pas begonnen is te werken. Wij nemen de premievoorwaarden wel mee in het ontwerp, zodat u niet achteraf vaststelt dat een keuze u een premie kost.

Meer daarover op Renovatie met een architect in Brugge

Een pand staat op de lijst erfgoed omdat het mogelijk erfgoedwaarde heeft. Dit moet geval per geval bekeken en besproken worden met de dienst erfgoed. We hebben al panden gesloopt die op de lijst erfgoed staan, omdat bv. de plafondhoogte te laag is en de bouwfysische toestand zo slecht is dat de dienst erfgoed ook inziet dat renoveren niet meer opportuun is. Een pand erkend als monument dient nauwkeurig met de dienst monumentenzorg en erfgoed gerenoveerd te worden. Dit is logisch gezien er ook belangrijke subsidies toegekend worden.

Meer daarover op Renovatie met een architect in Brugge

Jazeker, en wij raden het aan. Zo kunnen wij nagaan of er geen verrassingen zijn qua bouwvoorschriften. Bij een verbouwing gaan wij mee ter plaatse om de woning te inspecteren en na te zien op ernstige gebreken.

Meer daarover op Renovatie met een architect in Brugge

De gemeente heeft 30 dagen tijd om het dossier volledig (‘ontvankelijk’) te verklaren. Het kan sneller, maar doorgaans nemen ze de tijd. Afhankelijk of er een openbaar onderzoek nodig is (bij afwijkingen van BPA, verkavelingsvoorschriften, speciale liggingen, delicate grotere of hoge gebouwen…) bedraagt de termijn 60 dagen (zonder openbaar onderzoek) of 105 dagen (met openbaar onderzoek). Na het verkrijgen moet de vergunning nog 35 dagen uithangen voor ze definitief wordt. Reken dus op 4 maanden (of 6 maanden bij openbaar onderzoek) vanaf het indienen.

Meer daarover op Bouwen en verbouwen in Brugge

Ons ereloon dekt het werk dat wij zelf doen: het ontwerp met 3D-beelden, het vergunningsdossier, en de opvolging van de werf. De stabiliteitsstudie maken wij ook zelf, maar die staat als aparte post op ons ereloon. U moet er wel geen apart studiebureau voor aanspreken. Wat er los van ons ereloon staat, zijn de kosten van derden: de EPB-verslaggeving, de dossierkosten van de gemeente, een eventuele bomenspecialist of archeologisch onderzoek, de veiligheidscoördinator bij meerdere aannemers, en de aansluitingen op nutsvoorzieningen. Wij werken samen met vaste verslaggevers en kunnen die voor u aanvragen, maar hun ereloon staat apart. Die posten vermelden wij vooraf, zodat u ze in uw budget kan meenemen.

Meer daarover op Bouwen en verbouwen in Brugge

Ja, en daar is de laatste jaren veel in veranderd. Wij hebben veel ervaring met (ver)bouwen in de verschillende woonparken in Brugge, zoals Tillegembos en De Linde. Wij doen daarvoor best een beroep op een bomenspecialist, die de bestaande bomen en hun fysieke toestand in kaart brengt en zo de ideale bouwzone bepaalt. Er zal altijd een heraanplanting moeten gebeuren, of een boscompensatie moeten betaald worden aan het Agentschap Natuur en Bos.

Meer daarover op Bouwen en verbouwen in Brugge

Omdat wij vooraf goed inschatten wat de kost wordt en het ontwerp afstemmen op uw budget, doet dit scenario zich vrijwel nooit voor. Gebeurt het toch — door onvoorziene moeilijkheden, onverwachte prijsstijgingen of een moeilijk bereikbare bouwplaats — dan passen wij het ontwerp aan zodat u binnen uw budget blijft. Facturen die u niet zag aankomen, bezorgen u stress. Dat is precies wat wij met de meetstaat en de kostenraming willen voorkomen.

Meer daarover op Bouwen en verbouwen in Brugge

Indien we tijdens een werfbezoek vaststellen dat bepaalde werken niet goed uitgevoerd zijn, contacteren we de aannemer met de vraag aanpassingen te doen, en komt dit ook in een werfverslag. Indien het dan nog niet goed komt, stellen we hem in gebreke. Indien het onmogelijk blijkt om de werken goed uit te voeren, kunnen we een andere aannemer opdracht geven om het af te werken en brengen we die kost in mindering van de eerste aannemer. Gelukkig gebeurt het heel zelden dat het zo ver komt. Regelmatig met dezelfde aannemers samenwerken vermijdt dergelijke scenario’s en maakt het gemakkelijker om een probleem op te lossen. Loopt het uitzonderlijk toch tot een gerechtelijke procedure, dan weten we hoe zo'n dossier beoordeeld wordt: Jan Abbeloos wordt door de rechtbank aangesteld als gerechtelijk deskundige in bouwgeschillen. Die kennis zit in de manier waarop we een werfverslag opstellen — lang voor er van een geschil sprake is.

Meer daarover op Bouwen en verbouwen in Brugge

Reken op anderhalf tot twee jaar. De tijd om een ontwerp te maken, een bouwaanvraag in te dienen en een vergunning te bekomen bedraagt doorgaans 8 maanden. Tijdens de behandeling door de gemeente kunnen we wel al offertes opvragen en aannemers vastleggen voor de werf. Eens de werf gestart duren de werken 8 à 12 maanden, afhankelijk van de omvang van het project.

Meer daarover op Bouwen en verbouwen in Brugge

Dat hangt af van wat u van uw architect verwacht. Wij werken in drie stappen: - Stap 1: ontwerp, 3D en bouwaanvraag - Stap 2: bestek, meetstaat en aanbestedingsdossier - Stap 3: werfopvolging, tot wind- en waterdicht of helemaal tot het einde De stabiliteitsstudie maken wij ook zelf. Die staat als aparte post op ons ereloon, zodat u er geen apart studiebureau voor moet aanspreken. Zodra bekend is bij welke stappen wij u begeleiden, maken wij een forfaitair ereloon op. Wij werken nooit met een ereloonpercentage: of u nu een dure of een goedkope tegelvloer legt, of een goedkope of een dure keuken plaatst, dat maakt voor ons geen verschil in werfopvolging.

Meer daarover op Over ons

De betaling verloopt in schijven, volgens de geleverde prestaties. Doorgaans is dat: - 10% om het voorontwerp op te maken - 25% na het indienen van de bouwaanvraag - 5% na het verkrijgen van de vergunning - 20% na het opstellen van meetstaat, bestek en kostenraming - vier keer 10% tijdens de werken, met de laatste schijf bij het einde der werken

Meer daarover op Over ons

Voor alle woningen maken wij na de bouwaanvraag een uitgebreide meetstaat en kostenraming op, en wij volgen de uiteindelijke offertes en kostprijs mee op. Zo weten wij precies wat de actuele prijs per vierkante meter is, en wat daarin begrepen zit en wat niet. Wij bespreken vooraf hoe ver de woning afgewerkt moet zijn: geschilderd, gordijnen, ingemaakte kasten. Ons ontwerp maken wij op basis van die prijs per vierkante meter, zodat u binnen het vooropgestelde budget blijft.

Meer daarover op Over ons

Wij maken een voorontwerp en herwerken het tot het volledig aan uw verwachtingen voldoet. Wij houden niet bij hoeveel voorontwerpen dat worden, zolang wij er op vooruitgaan. Wordt er na vele aanpassingen beslist om er een dubbele garage of een bureau aan toe te voegen, waardoor het hele concept wijzigt, dan is dat natuurlijk iets anders.

Meer daarover op Over ons

Natuurlijk. Wij leerden door de jaren heen dat u altijd prijzen moet opvragen, en dat u appels met appels moet vergelijken. Enerzijds leren wij op die manier ook nieuwe aannemers kennen. Anderzijds is het soms een voordeel als u ervaring hebt met bepaalde aannemers, en ook als de aannemers elkaar onderling kennen van andere werven. Wij horen vaak dat wij capabele, correcte en prijsgunstige aannemers aanraden.

Meer daarover op Over ons

Ja. Voor de dagelijkse communicatie maken wij meestal een WhatsApp-groep per werf, met u en de betrokken partijen erin. Korte vragen krijgen daar vaak binnen het uur antwoord — wij zijn toch onderweg met de telefoon bij ons. Wat meer dan een berichtje vraagt, bespreken wij tijdens de kantooruren per telefoon of mail. En wat op de werf beslist wordt, komt in het werfverslag, zodat afspraken zwart op wit staan en niet in een chatgesprek blijven hangen.

Meer daarover op Over ons

Nee. Sinds 5 september 2026 hebt u er geen vergunning meer voor nodig, op voorwaarde dat een architect het ontwerp maakt en de werken controleert. Zonder architect geldt de vrijstelling niet: dan hebt u een vergunning nodig, en dus toch een architect.

Meer daarover op Architect verplicht?

Ja. Een dakkapel verandert het bouwvolume en grijpt in de dakstructuur in, en daarvoor is een architect nodig. Meestal vraagt ze een omgevingsvergunning; staat ze enkel aan de zij- of achtergevel, dan volstaat soms een melding, maar ook dan tekent een architect de plannen. Een dakvlakraam in het bestaande dak kan meestal zonder; moet er een spant of balk weg, dan raakt u aan de stabiliteit.

Meer daarover op Architect verplicht?

Een architect is niet nodig voor een veranda tot 40 m², met minstens 75 % glas in de wanden, een kroonlijst tot 3 m en een nok tot 4,5 m, zolang de bouw de draagstructuur van uw woning of van de buren niet raakt. Afhankelijk van de plaats en de grootte is er wel een melding of een vergunning nodig. Vraag het na bij uw gemeente, of laat het ons nakijken.

Meer daarover op Architect verplicht?

Nee, voor isolatie aan de buitenkant tot 26 cm, zolang u niet over de rooilijn gaat. Dat geldt sinds maart 2026 voor alle gevels, ook de voorgevel. Een architect is dan niet verplicht.

Meer daarover op Architect verplicht?

Meestal een percentage van de kostprijs van de werken, vastgelegd in een erelooncontract voor de werken beginnen. Bij een verbouwing ligt dat hoger dan bij nieuwbouw, omdat er meer uit te zoeken is in wat er al staat. Vraag het ons gerust: neem contact op.

Meer daarover op Architect verplicht?